หมวดสินเชื่อปรับปรุงล่าสุด: 2026-09-10เวลาอ่านประมาณ 8 นาที
สรุปค่าโอนบ้าน คอนโด ที่ดิน ปี 2567–2568: ใครจ่ายอะไรบ้าง พร้อมเกณฑ์ลดหย่อนมาตรการรัฐ
คู่มือค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ เจาะลึกค่าธรรมเนียมโอน 2% ค่าจดจำนอง 1% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อากรแสตมป์ และวิธีแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
1. ค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้านและที่ดินมีอะไรบ้าง?
เมื่อถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ณ กรมที่ดิน จะมีค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องอยู่ 5 รายการหลัก ได้แก่:
1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Fee): - อัตราปกติคือ 2.0% คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายจริง (ใช้ราคาที่สูงกว่า) - มาตรการรัฐบาลปี 2567–2568: ปรับลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท 2. ค่าจดทะเบียนจำนอง (Mortgage Registration Fee): - กรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินจากสถาบันการเงิน คิดอัตราปกติ 1.0% ของวงเงินกู้ที่จดจำนอง - มาตรการรัฐบาลปี 2567–2568: ปรับลดเหลือ 0.01% สำหรับวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท (กรณีซื้อสดไม่ต้องเสียค่าจำนอง) 3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax: SBT): - อัตรา 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น 10% ของ 3% แล้ว) - เรียกเก็บกรณีผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี และ ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี 4. ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty): - อัตรา 0.5% (หรือ 1 บาทต่อทุก 200 บาทเศษ) - กฎเหล็ก: จะเสียเฉพาะเมื่อ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ไม่เสียซ้ำซ้อน) 5. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax): - ภาระภาษีของผู้ขายบุคคลธรรมดา คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน หักค่าใช้จ่ายเหมา 50%–92% ตามจำนวนปีที่ถือครอง
2. สรุปมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจำนองของรัฐบาล
คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยปรับลดค่าธรรมเนียมสำคัญดังนี้: - ค่าธรรมเนียมการโอน: ลดจาก 2% เหลือ 0.01% (ล้านละ 100 บาท จากเดิมล้านละ 20,000 บาท) - ค่าจดจำนอง: ลดจาก 1% เหลือ 0.01% (ล้านละ 100 บาท จากเดิมล้านละ 10,000 บาท) - เงื่อนไข: ต้องเป็นที่อยู่อาศัยราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7,000,000 บาท และโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกัน
3. ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย?
ในทางกฎหมายและธรรมเนียมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การรับผิดชอบค่าใช้จ่ายมักแบ่งตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนี้:
| รายการค่าใช้จ่าย | ธรรมเนียมทั่วไปในตลาด | ซื้อจากโครงการจัดสรร | | :
| :
: | :
: | | ค่าธรรมเนียมการโอน 2% | คนละครึ่ง (ฝ่ายละ 1%) | คนละครึ่ง หรือ โครงการฟรีโอน | | ค่าจดจำนอง 1% | ผู้ซื้อจ่าย (เนื่องจากเป็นผู้กู้) | ผู้ซื้อจ่าย (หรือโปรโมชั่นฟรีจดจำนอง) | | ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | ผู้ขายจ่าย | ผู้ขาย (ผู้ประกอบการ) จ่าย | | ค่าอากรแสตมป์ 0.5% | ผู้ขายจ่าย | ผู้ขายจ่าย | | ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | ผู้ขายจ่าย | ผู้ขายจ่าย |
มาตรฐานการตรวจสอบเนื้อหา: บทความนี้จัดทำโดยกองบรรณาธิการ thaicalc.online อ้างอิงประมวลรัษฎากร พระราชบัญญัติคุ้มครองแรงงาน ประกาศกระทรวงการคลัง และเกณฑ์สถาบันการเงินที่บังคับใช้จริง มีการตรวจสอบความถูกต้องสม่ำเสมอเพื่อประโยชน์สูงสุดของผู้อ่าน